Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Yabancı İşler Daire Başkanlığı verilerine göre; 2023 yılı ilk 3 ay sonunda 1 milyon 628 bin 744 metrekare olan yabancıların gayrimenkul edinimleri, 2024 yılı aynı döneminde yüzde 71 azalarak 471 bin 116 metrekare oldu. Yine 2023 ilk çeyrekte 12 bin 756 adet olan alım sayısı, bu yıl ilk çeyrekte yüzde 45 azalarak 7 bin 37’ye geriledi. Konut satışı özelinde ise TÜİK tarafından açıklanan verilere göre; adet bazında, 2024 ilk 3 ayı itibariyle Türkiye genelinde, toplam 5 bin 685 adet konut satıldı. 2023 yılının aynı dönemine göre yüzde 48 düşüş görüldü.

IRAK VE RUSYA LİDER

Tüm gayrimenkul yatırımları incelediğinde, Türkiye’den alım yapan yabancılar arasında yüzölçümü bazında ilk sırada Irak yer aldı. Irak’ı Afganistan, İran, Rusya Federasyonu, Almanya, Azerbaycan, Amerika Birleşik Devletleri, Kazakistan, Çin ve Ukrayna takip etti. 2024 yılı ilk 3 ay itibariyle Türkiye genelinde yabancılara yapılan toplam gayrimenkul satış adetinde ise geçtiğimiz sene de ilk sırada yer alan Rusya ilk sırayı aldı. Rusya’yı İran, Ukrayna, Irak, Almanya, Kazakistan, Azerbaycan, Afganistan, Amerika Birleşik Devletleri ve Çin izledi.

Toplam hisseye isabet eden yüzölçümü bazında 2024 yılı ilk 3 ay itibariyla yabancıların gayrimenkul yatırımlarında en çok tercih ettiği il İstanbul olurken, İstanbul’u Bursa, Mersin, Yalova, Antalya, Sakarya, Muğla, İzmir, Ankara ve Kocaeli takip etti. Satış adeti bazında da ilk sırayı İstanbul aldı. İstanbul’u sırası ile Antalya, Mersin, Ankara, Bursa, Yalova, Muğla, İzmir, Kocaeli ve Sakarya izledi.

KÖRFEZ’İN PAYI GERİLEDİ

Yabancı gayrimenkul yatırımlarında önemli bir ağırlığa sahip olan Körfez ülkelerinin, 2023 yılı ilk 3 ayında 377 bin 606 metrekare büyüklüğündeki tüm gayrimenkul cinsinde metrekare bazında yaptıkları yatırımlar, 2024 yılı aynı döneminde yüzde 74 oranında azalarak 99 bin 429 metrekareye düştü. 2023 yılı ilk 3 ayında metrekare bazında toplam yabancı yatırım içinde payı yüzde 23 olan Körfez ülkelerinin, 2024 senenin aynı dönemindeki payının yüzde 21’e gerilediği tespit edildi.

İSTANBUL’DA ESENYURT VE BEYLİKDÜZÜ İLK SIRADA

İstanbul’da, 2023 yılı ilk 3 ayında 186 bin 382 metrekare olan yabancıların gayrimenkul edinimleri 2024 yılı aynı döneminde yüzde 67 azalarak 60 bin 600 metrekare oldu. 2024 yılı ilk 3 ay sonu itibariyla, yabancıların adet bazında İstanbul genelindeki gayrimenkul yatırımlarında, ilk sırada İran yer aldı. İran’ı Rusya, Irak, Çin, Filistin, Afganistan, Azerbaycan, Mısır, Cezayir ve Suudi Arabistan takip etti. Konut satış adedi özelinde ise yılın ilk 3 ayında İstanbul genelinde 2 bin 612 adet konut satıldı. Böylece 2023 yılının aynı dönemine göre yüzde 42’lik bir düşüş tespit edildi. İstanbul’da yabancılar tarafından adet bazında en çok tercih edilen ilçeler sırasıyla Esenyurt, Beylikdüzü, Başakşehir, Küçükçekmece, Avcılar, Bağcılar, Büyükçekmece, Kağıthane, Şişli ve Sarıyer oldu.

ORTALAMA FİYATTA SERT DÜŞÜŞ

Gayrimenkul Hizmet İhracatçıları Derneği’nin (GİGDER) araştırmasına göre; bir önceki çeyrekte 268 bin 368 olan, uluslararası yatırımcıya konut satış fiyatı ortalaması, 2024 yılı ilk çeyrekte sert düşüşle 170 bin 719 dolara geriledi. Dernek üyelerine ‘Uluslararası yatırımcıya konut satışlarıda adet ve ciro bazında gelecek 3 ay için öngörünüz nedir?’ sorusu da yönlendirildi. Yüzde 47.6’sı düşüş beklerken yüzde 28.6’sı aynı seviyede kalır, yüzde 23.8’i ise artar dedi. Öte yandan gayrimenkul sektöründe yabacıya satış
konusunda aracılık hizmeti veren kurumlara göre; yabancıya satışta düşüş olduğu gibi, geçtiğimiz yıllarda alım yapanlar, vatandaşlık için gerekli 3 yıl şartını tamamladığı için elindekini de satmaya yöneldi.

DEĞER ARTIŞ KAZANCI NASIL ANLAŞILACAK

Gelir İdaresi Başkanlığı’nın hazırladığı gayrimenkullerin 5 yıl içinde elden çıkarılmasında gelir vergisi beyanı broşüründe öncelikle gayrimenkul alım–satım işinde ticari faaliyet ve değer artış kazancı ayrımının nasıl yapılacağı anlatıldı. Gayrimenkul alım satım işleri bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazanç sayılıyor. Bir yıl içinde birden fazla satış varsa ticari kazanç olarak kabul ediliyor. Gayrimenkul alım satım işlemi ticari kazanç hükümleri kapsamında değilse, elde edilen kazanç “değer artışı kazancı” hükümlerine göre tespit ediliyor.

TAKVİM GÜNÜ ESAS ALINIYOR

Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin (konut, arsa, vb.) edindikleri tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılması halinde, elde edilen kazanç gelir vergisine tabi oluyor. Beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınıyor.

MİRAS OLURSA VERGİ VAR MI

Eğer konut, arsa gibi gayrimenkuller miras olarak kalmışsa 5 yıl içinde satılsa bile değer artış kazancı doğmuyor. Bir mükellef 16 Ağustos 2020 tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini, 21 Kasım 2023 tarihinde satmış olsun. Satışa konu apartman dairesinin ivazsız olarak (veraset yoluyla) intikal etmesi nedeniyle, mükellefin bu satıştan elde ettiği gelir, değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecek.

NASIL HESAPLANIYOR

Değer artışı kazancında vergilendirilecek kazanca safi değer artışı deniliyor. Safi değerde konut ya da arsanın maliyet bedeli esas alınıyor. Eğer maliyet hesabı yoksa endeksleme yapılıyor. Rehberde konuya ilişkin bir örnek de verildi. Vatandaş, 2 Kasım 2020 tarihinde 1 milyon liraya satın aldığı konutu 1 Şubat 2023 tarihinde 4.5 milyon liraya satmış olsun. Bu durumda, söz konusu gayrimenkul 5 yıllık süre dolmadan elden çıkarıldığı için mükellef adına oluşacak değer artışı kazancının hesaplanması gerekiyor. Gayrimenkulün edinildiği tarihinden önceki ay olan Ekim 2020 ile elden çıkarıldığı aydan önceki ay Ocak 2023 Yİ-ÜFE endeksleri üzerinden 1 milyon liralık konutun maliyet bedeli 3 milyon 946 bin 404 lira olarak hesaplanıyor. Satış değerinden maliyet bedeli çıkarılıyor. 55 bin liralık istisna düşüldükten sonra bu konut için 498 bin 596 lira vergiye tabi gelir ortaya çıkıyor. Bunun üzerinden de 130 bin 908 lira gelir vergisi ödenmesi gerekiyor. Konut 1 Şubat 2023 tarihinde elden çıkarıldığı için 2023 yılı değer artışı kazancının, 2024 yılının mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilip ilk taksitinin de mart ayında ödenmesi gerekiyor. İkinci taksit ise temmuz ayında ödenecek.

Management Plus Danışmanlık ve Eğitim tarafından düzenlenen zirvede konuşan İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, son iki yılın en önemli gündem maddesinin konuta erişim sorunu olduğunu söyledi. Yüksek enflasyon ortamında konutun yatırım aracı olması, demografik yapının değişmesi, iç ve dış göç, öğrenci hareketliliği ve kentsel dönüşüm gibi etkenlerle fiyatlarda ve kiralarda ciddi artışlar olduğunu verilerle ortaya koyan Hepşen, “Sorun kar topu gibi büyümeden harekete geçilmeli” dedi.

DEĞİŞİM ZAMANI

Sektörde çoklu bir değişime ihtiyaç olduğuna vurgu yapan Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, “Bugün rekabeti değil işbirliğini konuşmalıyız. Devlete yük olmadan, ayakları yere sağma basan yeni modeller oluşturduk ve kamu ile üzerinde çalışıyoruz” dedi. Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan ise dünyada örnekleri olan ‘konutta kullanım hakkı satışı’ yöntemini önerdi.

TEMEL SORUN ARSA

Uygun fiyatlı konut üretimi için en büyük engelin arsa maliyetleri olduğunu dile getiren İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, “Erişilebilir konut için çözümü devlet ortaya koymalı. Orman, mera, sit alanı dışında kalan araziler alt gelirliye üretim için kullanılmalı. Diğer yandan İstanbul’da 1.5 milyon riskli konut var. Bu alanda da özel sektör etkili olmalı” dedi. Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (Kentsev) Başkanı Haluk Sur ise önerilerini şöyle özetledi: “Devletin arazilerinde özel sektörün iş kabiliyeti kullanılarak üretim yapılabilir. Vatandaş önce konutu alır, sora uzun vadelerle arsa bedelini öder. Maliyet ikiye bölünür. Ya da parçalı mülkiyet uygulanabilir. Evin yüzde 100’ünü alamayan yüzde 50’sini alır, kalanı için kira öder.”

“Piyasada arsa oranları yüzde 50 olduğu sürece konut fiyatı düşmez” diyen Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova, “Dünyada arsa oranı yüzde 8-25 arasında. Türkiye’de de devlete ait arazilerde bu oran yüzde 15’e çekilir ve özel sektöre ucuz konut yapma şartıyla verilirse sorun çözülebilir” dedi.

FİNANSAL ÇEŞİTLİLİKTE ARTIŞ BEKLENİYOR

-EGE Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı, ‘Gayrimenkul Sektöründe Yenilikçi Çözümler’ oturumunda yaptığı konuşmada, yeni enstrümanlara ihtiyaç olduğunu belirterek şunları söyledi: “Sektör SPK’nın çalıştığı ‘proje gayrimenkul yatırım fonları’ düzenlemesini bekliyor. Bu yolla konut üretiminde ciddi kaynak oluşacak. Gayrimenkul sertifikasının yeniden piyasaya kazandırılması da gündemde. Henüz hayatımızda olmasa da önümüzdeki yıllarda yeşil finansmanı da konuşacağız.”

Hürriyet Yazarı Noyan Doğan’ın yönettiği oturumda söz alan Artaş Holding Yönetim Kurulu Başkan Vekili Serhan Çetinsaya ise deprem gerçeğine dikkat çekti. Çetinsaya, “Görmezden geldiğimiz büyük risk ile yüzleşmeli ve İstanbul’daki riskli yapıları 5-6 yılda yenilemeliyiz” şeklinde konuştu. Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Dr. Avukat Ali Yüksel ise kentsel dönüşümün finansman noktasında tıkandığını anlattı.