“Geçmişte markalı konut yapıldığında orta ve orta üstü gelirli alabiliyordu, bugün sadece üst gelir grubu alabilir. Bu nedenle yenilik gerektiğini gördük. Konuya; müteahhit konut satamıyor değil, vatandaş ev alamıyor bakış açısıyla yaklaştık ve yeni modeli devreye aldık” diyen Fuzul Topraktan Yönetim Kurulu Başkanı Faruk Akbal, modelin detaylarını şöyle anlattı:

YASTIKALTI ARSALARI BULDU

“Konut fiyatlarını şişiren ilk etken arsa. Avrupa’da yüzde 20-25 olan arsa payı oranı İstanbul’un en ücra köşesinde yüzde 50’den başlıyor. Kat karşılığı yapılan projelerde fiyatlar artıyor, kazanan tüketici olmuyor. Bu nedenle ilk adım arsa dedik. İstanbul’un gelişim çeperlerinde avantajlı fiyatla arsa aradık. Gördük ki ‘yastıkaltı arsalar’ varmış. GYO’lar, sanayiciler ve kamu kurumlarından çok sayıda arsa teklifi geldi. Özetle, şöyle ilerliyoruz: Pazarlıkla iyi fiyatla arsa alıyoruz. Sonra satışa çıkıyoruz ve vatandaş arsadan payını alıp ödüyor. Bu ilk aşama. 12-18 ay sonra da inşaatına başlıyoruz. Bu defa ikinci aşamada vatandaş isterse yapım maliyetini ödeyerek ev sahibi oluyor, ya da ödeme sorunu varsa biz yapıp vatandaşın arsa payını ödüyoruz. Hem iki aşamalı ödeme, hem de sağladığımız maliyet avantajıyla evi tüketiciye yüzde 25 daha ucuza satmayı hedefliyoruz.”

6 AYDA BİN ADET ARZ GERÇEKLEŞTİ

Yoğun talep aldıklarını söyleyen Akbal, “6 ayda bin adet konutun arzını gerçekleştirdik, 750 adet konutun arsa payı satışını yaptık. 2024 yılı içerisinde hedefimiz 2 bin adet konutun arzını gerçekleştirmek” dedi. Başakşehir, Pendik ve Ispartakule projelerinin ardından Arnavutköy’ü seçtiklerini dile getiren Akbal, “İlk etabı 500 konuttan oluşacak projenin arsa payını satışa sunduk. Yeni Arnavutköy projesinde 1+1 dairenin arsa payı fiyatı 760 bin TL’den başlıyor. 18 aya varan vade imkanı sunuyoruz. Projenin inşaatının sözleşme tarihinden itibaren 18 ay sonra başlaması planlanıyor. Evinin arsasına sahip olan kişiler, inşaat maliyetini peşin veya taksitler halinde ödeme imkanına sahip olacaklar. Dairelerin teslimi ise inşaatın başlamasının ardından 36 ay içerisinde yapılacak” dedi. Akbal, yeni projeler için Ankara, İzmir, Bursa ve Konya’yı da incelediklerini ekledi.

YENİ SİSTEMDE DÜZENLEME ŞART

Peki, yeni modelin tüketici açısından riski var mı? Akbal, kurumsal olmayan ve mali gücü yetersiz markaların sorun yaratabileceğini, bu nedenle regülasyona ihtiyaç olduğunu söyledi. Akbal, “Sektör, Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK), ‘Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’ aracını devreye almasını bekliyor. Henüz bu sistem yok, olursa arsaları buraya taşımayı ve SPK güvencesi sunmayı planlıyoruz. Bunun dışında, tıpkı evim şirketleri olarak bilinen tasarruf finans şirketlerinde olduğu gibi şirketlere bir lisans şartı gelebilir. Bu defa BDDK devreye girebilir. Böylece bu yeni alana güven gelir” ifadelerini kullandı.

NEDEN GERİLİYOR?

Peki ev sahipliği neden geriliyor? Bu soruya yanıt veren Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova, krediye erişim sorunu ve yüksek faiz oranlarına dikkat çekti. “Toplam konut satışı içinde banka kredili satışın payı yüzde 40’lardan yüzde 30’lara ve şimdi de yüzde 15 seviyesine düştü. Hatta 2023’ün son aylarında yüzde 4-5 bandına kadar geriledi” diyen Kumova şöyle devam etti: “Dünyada konut edinimi hükümetlerce teşvik ediliyor. Bizde de ev sahibi olmayanlar için uygun oranlı kredi imkânı sunulmazsa ev sahipliği oranı ne yazık ki düşmeye devam edecektir.”

FİYATLARI DÜŞÜRECEK ÜRETİM MODELİ

Gerilemedeki bir diğer önemli etkenin fiyatlar olduğunu dile getiren Ramadan Kumova, “Konutu lüks, üst, orta, orta altı ve sosyal konut olarak beş segmentte ele alalım. Biz son üç segmente üretimde sorun yaşıyoruz. Arsa bedeli konut fiyatlarını ciddi anlamda yukarı çekiyor. Türkiye’de arsa maliyeti dünyadaki örneklerine göre çok pahalı. Bizde yüzde 50 olan pay, dünyada ortalama yüzde 15. Arsayı ucuzlatmadan konut fiyatını düşürmek de mümkün değil. İşte bu nedenle yeni modeller uygulanmalı. Kamuya ait arsalarda, dünyadaki arsa maliyetlerine yakın oranlarla ve sadece erişilebilir fiyatlı konut üretmek şartıyla kamu-özel sektör işbirliğini öneriyoruz. Bu şekilde fiyatlar yüzde 40 düşer ve ev sahipliği de artar” ifadelerini kullandı.

SAĞLIKLI ORAN YÜZDE 70-80

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, konut sahipliği düşüşündeki temel etkenleri şöyle özetledi: Konuta erişim sorunu, kentsel dönüşüm nedeniyle geçici kiracı olma durumu, deprem felaketleri, yurtdışına göçler, ekonomik nedenlerle ev birleşmeleri. Türkiye’de bir dönem dünya ortalamasına yakın olan ev sahipliği oranının hızla gerilediğini söyleyen Çekici, dünyada kabul gören sağlıklı oranın yüzde 70-80 olduğunu ve Türkiye’nin bunun çok gerisine düştüğünü kaydetti.

‘TAKSİTLER GELİRİN 3’TE BİRİ OLMALI’

“Erişilebilir fiyatlı konut üretmek zorundayız” diyen GYODER Başkanı Çekici şunları söyledi: “Orta üstü segmente konut üretimini bir yana koyalım, bizim bunun altındaki segmentler için çözüm bulmamız lazım. Yani 3-4 milyon liranın altında konut üretilmeli. Bir aile, hane gelirinin üçte birini konut taksitine ayırmalı. Oysa bugün bu oran yüzde 65’e çıktı. İstanbul bunun çok ötesinde, 3-4 kişi çalışsa da taksitler ödenmeyecek durumda. Fiyatları düşürmenin tek yolu da arsa maliyetini düşürmek. Kamunun elindeki arsaların özel sektör işbirliği ile değerlendirilmesini öneriyoruz. Bu yolla uygun fiyatlı kiralık konut üretilip barınma sorununu çözebilir, projelerdeki evlerin bir kısmı uygun şartlarda satarak da ev sahipliğini arttırabiliriz. Arsa sorununu çözmeden mevcut tabloyu tersine çevirmemiz imkânsız.”

KİRALIK ARZ UYARISI

Konut satışları 2023 yılında bir önceki yıla göre yüzde 17.5 azalarak 1 milyon 225 bin 926 oldu. Ancak öncesindeki üç yılda satışlar 1.5 milyona yakın seyretti. Konutta satış rekorları kırılırken, ev sahipliği oranı geriledi. Çünkü konut popüler bir yatırım aracıydı ve zaten evi olanlar ev aldı. Bu durumun olumlu yanı ise şu oldu; yatırımcı aldığı evi kiraya verdiği için kira arzı desteklendi. Şimdilerde ise artan fiyat ve yüksek faiz oranları nedeniyle ihtiyacı olan konut alamazken, yatırımcı da getirilen kredi kısıtlamaları nedeniyle piyasadan çekiliyor. “Kiralık arzının artması için yatırımcının ev alması şart” diyen uzmanlar, önümüzdeki yıllarda kiralık arzında düşüşün süreceğini öngörüyor. “Düşen arz da kira artışını tetikler” uyarısı yapılıyor.

İşte o modellerden bazıları…

AŞAMALI KONUT SİSTEMİNİ KURDU

-Gayrimenkul sektörünün bilinen markalarından Fuzul, ‘aşamalı konut sahibi olma sistemi’ni kurdu. Bu modelde önce konutun arsa payı alınıyor, sonra inşaat maliyeti de ödenerek iki aşamada ev sahibi olunuyor. İlk örnek proje Başakşehir, sonra da Ispartakule’de yer aldı. Geçtiğimiz aylarda Ispartakule’de arsa payları 890 bin TL’den başlayan fiyatlarla satıldı. Proje ilgi görünce aynı model Pendik’e de taşındı. Pendik projesinde 2+1 dairenin arsa payı 1 milyon 550 bin TL’den başlayan fiyatla satışa çıktı. Şirket bünyesinde 36 aya varan vade yapılırken, inşaatın sözleşme tarihinden itibaren 12 ay sonra başlayacağı açıklandı. Evin arsasına sahip olan kişilerin, inşaat başlangıcında inşaat maliyetini peşin veya taksitler halinde ödeyeceği belirtildi. Dairelerin tesliminin ise 36 ay içerisinde yapılması planlanıyor. 

HEDEF FİYATLARI %30-40 DÜŞÜRMEK

-Kademeli konut satışına hazırlanan firmalardan biri de Babacan Yapı. Yeni yıla iddialı giriş yapan şirket, iki yılda 10 projede 20 milyar liralık yatırım yapacağını açıkladı. Şirketin gündemindeki projelerden biri de erişilebilir fiyatlı konut üretmek. Bu amaçla konut bedelinin önce ‘arsa’, sonra ‘inşaat maliyeti’ şeklinde iki aşamada alınması planlanıyor. Yeni modelde Babacan Yapı’nın en büyük avantajı arsaları olacak. Bilindiği gibi konut fiyat artışında en büyük etken arsa maliyeti. Ancak Babacan Yapı bugünün maliyetleri ile bir arsa alıp bu modele girmeyecek. Şirket, portföyünde bulunan geçmiş yıllarda alınan arsaları kullanacak. Burada sağlanan avantajla fiyatların yüzde 30-40 daha düşük olması planlanıyor. Şirketin yeni sistemi mart ayında duyurması, ilk projeye de İstanbul Anadolu yakasında başlaması bekleniyor.

ÖNCE ARSALARI SATTI ŞİMDİ EVLERİ YAPACAK

-Konuta erişim zorlaşınca arsa satışları arttı. Kimi tüketici yatırım, kimi de ev sahibi olmak için alıma geçti. Pandemi ve depremler de müstakil ev isteğini tetikleyince bu alana talep patladı. Son dönemde arsa satışı odaklı birçok şirket kurulurken, markalı konut sektöründe ilk adımı atan Nef oldu. Şirket üç yıl önce, altyapısı hazır arsa satışına başladı, 17 arsa projesi geliştirdi. Bunlardan 10’unda satışlar bitti ve 4 binin üzerinde tapu teslimi yapıldı. Şirket şimdi de bu arsalar üzerinde ev geliştirmeye başlıyor. Müstakil ev ya da modüler yapılarla kurulan evler bu arsalarda yerini alacak. Böylece söz gelimi 4-5 milyon liralık ev alamayan bir tüketici önce 1-1.5 milyon liraya arsa alacak, sonra bütçesi uygun olunca evini yaptırabilecek. Altyapı, ruhsat, tapu işlemleriyle şirketin ilgilendiği, bu sayede tüketiciye bireysel olarak arsa alıp ev yaptırmaktan daha avantajlı bir seçenek sunulduğu belirtiliyor.

KONUT ALAMAYAN ORTAK OLACAK

-BU yıl gayrimenkulde yeni enstrümanların devreye girmesiyle küçük yatırımcılar için yeni modellerin ortaya çıkması bekleniyor. Sektör temsilcilerinin verdiği bilgiye göre; Sermaye Piyasası Kurulu, (SPK) ‘Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’ için hazırlıklarını tamamladı. Gayrimenkul Yatırım Fonları’ndan sonra proje fonlarının da ilgi göreceği öngörülüyor. Bu modelle şirketler fon üzerinden sağladığı finansmanla yatırım yapacak. Söz gelimi 10 milyon liraya ev alamayan tüketici küçük birikimleriyle milyarlık projelere ortak olacak.

ORTALAMA FİYATLA AYLIK TAKSİT 149 BİN TL

-Fiyat artış hızı yavaşlasa da rakamların geldiği nokta konuta erişimin ne kadar zor olduğunu gösteriyor. Gayrimenkul değerleme platformu Endeksa’nın son raporuna göre Türkiye’de konut fiyatları bir yılda yüzde 84 değer kazandı. Türkiye’de ortalama konut fiyatı 3 milyon 92 bin 700 TL ve metrekare satış fiyatı ise 23 bin 790 TL olarak gerçekleşti. İstanbul’da yıllık değer artışı yüzde 73 olurken, ortalama metrekare fiyatı 36 bin 262 TL, ortalama konut fiyatı ise
4 milyon 170 bin 130 TL olarak tespit edildi.

Gelin ortalama fiyat üzerinden bir ödeme planı çıkaralım. İstanbul’da 4.2 milyon liralık ev alan birinin, evin değerinin yüzde 90’ı kadar kredi çektiğini düşünelim. 3 milyon 780 bin liralık kredi için olumlu dönüş alınsa dahi kamu bankasının yüzde 3.89 faizi ile 10 yıl vade yapılması halinde aylık taksit tutarı yaklaşık 148 bin 600 TL. Bu rakam dar gelirlilerden sonra şimdi de beyaz yakalıların neden ev sahibi olamadığını gösteriyor.